沖縄のファイナンシャルプランナー（CFP）から幸せを

７日の日経新聞を読んで先日のある方のお話を思い出しました。



持ち家を持つことの良さだけに関心が行き、多めの融資を受けたことを自慢している方のお話を耳にしました。融資額が自分への評価と感じている風です。

その方への批判ではなく、ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ）の発想から不安になりました。


住宅ローンは貸し手からすると、リスクの少ない融資と言えます。
団体信用生命保険に加入させていたり、保証料をもらっていたり、抵当権を設定していたりで・・・・。

貸し手が多めの融資をしてくれても、それが継続可能な返済額とは限りません。

住宅ローンの継続可能な返済負担率は手取り月収の２０％～２５％か３０％程度と言われています。

目安ですが手取り月収の２０～２５％、多めでも３０％程度を頭に置いて住宅ローンを検討された方が、後々の後悔を回避できると思います  

以前にも書きましたが、

住宅ローンの継続可能な返済負担率は手取り月収の２０％～２５％か３０％程度と言われています。

たまたま、２件のケースが連続してあったので再度書きます。

１件目は持ち家を持つことの良さだけに、関心が行き、多めの融資が可能なことも自信につながり、返済継続可能かの考えが不足しているように感じました。

２件目は親戚の多くが、負担の多い返済額を気にしているが、説得できなかったケースです。

住宅ローンは貸し手からすると、リスクの少ない融資と言えます。
団体信用生命保険に加入させていたり、保証料をもらっていたり、抵当権を設定していたりで・・・・。

貸し手が多めの融資をしてくれても、それが継続可能な返済額とは限りません。

目安ですが手取り月収の２０～２５％、多めでも３０％程度を頭に置いて住宅ローンを検討された方が、後々の後悔を回避できると思います。
  

ご相談がありました。

「子供と住むので、今の自分の家を土地も一緒に売却したい。売却代金が２０００万円程度になる予定だけど、税金はどの程度支払うことになりますか？。」

お答えとしては

「居住用財産の譲渡（自宅を売却）は３０００万円の特別控除があるので、税金はゼロになります。」
「仮に買値が不明であれば、概算取得費で、売却代金の５％を取得費にされますが、売却代金が２０００万円であれば、どちらにしろ、３０００万円の特別控除以内で税金はゼロです。」

税金に関して深刻に考えられていましたが、安心された様子でした。  

面白いデーターがありました。

国土交通省の平成8年の建設白書から

住宅の平均寿命　　日本　26年　　アメリカ　44年　　イギリス　75年

今問題のアメリカのサブプライムローンはアメリカの中古住宅市場が日本よりはるかに整備されていて、転売目的で住宅を購入する低所得者も多くそれにサブプライムローンが利用された側面もあるようですが

住宅の寿命が長いことと中古市場が整備されていうことは関係性がありそうです。  

先日、住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）について書きましたが、追加で書きます。

元々、住宅借入金等特別控除は所得税が対象で、住民税は対象外でしたが、

所得税から住民税への税源移譲に伴い所得税が減り、住民税が増えた世帯では、合計の税額は一緒でも、所得税から控除される住宅ローン控除では引ききれずに戻ってくる税金が少ないことになって、不都合がでてきました。

この不都合を解消するために、所得税で引ききれなかった人に対して、その残りを住民税から引けるようにしました。

でも、控除を受けるためには、市町村に申告する必要があります。

まずは、源泉徴収票に住宅借入金等特別控除可能額があるか確認してください。

これがあれば、所得税だけでは控除しきれなかったことになります。

住宅借入金等特別控除額とは違います。これは計算上でたローン控除額になります。

紛らわしいですが住宅借入金等特別控除可能額です。

  

以前にも、何回も団体信用生命保険について書きましたが、また書かせてていただきます。

マイホームに関して話題になったり、質問が多いので

団体信用生命保険は住宅ローンには付き物だと考えていただいた方がよろしいと思います。特に銀行から融資を受ける場合は義務付けの場合が原則です。

銀行の立場からすると、借主が死亡等で融資額の回収が不可能になるケースもでてくるので、

リスク回避として団体信用生命保険を義務付けしているケースが多いです。

でも、銀行での住宅ローンは団信加入が利用者からは解りづらいようです。

それで、

「自分は団信に加入していないので、生命保険会社の保障でカバーする方法を考えているし、生保の営業員もそれでプランを提示してくれた。」誤解が多いですし、それを逆手に取った営業員もいます。

団信は住宅ローンの残高に応じて保険料も逓減していきます。住宅ローンにはこちらが適しています。

目的が生命保険会社の保険と違っています。

住宅ローンに関する書類を確認したり、銀行の担当に電話等で団信加入の有無を聞いてみる必要があるかもしれません。  

お客様から質問がありました。

「住宅購入を考えているので、生命保険を作る場合は住宅ローンの借り入れ額も計算して、保障額を作るべきですか？」

私のお答えは

「住宅購入の際に金融機関から団体信用生命保険に加入を義務付けされるのが一般的ですので、保険会社の死亡保険で、それを考慮して作る必要性はないと思います。」

「万が一の時は団体信用生命保険からの死亡保険金等でローン残高が相殺されます。」

「生命保険会社で作る死亡保険とは目的が違います。」

  

マンション投資を不動産会社から勧められたり、アパート経営を勧められる時、表示される利回りについて質問をいただきました。

業者から表示される利回りはほとんどが表面利回りだと思います。
マンション購入のために最初に投資した資金やアパート建築のために最初に投資した資金と年間の予定家賃収入の比較になっていると思います。
途中の修繕費や納付すべき税金等は考慮されていないケースがほとんどです。これを考慮した実質利回りで考えるべきだと思います。  

人は立場が変わると、利害が相反したり、考えが違うことは少なくないと思います。

例えば、アパート経営している家主と賃借人の場合

家主は家賃が高い方が収入も増えますが、賃借人は家賃は安い方が出費を抑えることができる。

継続して住んでいる人に対して家主が家賃を値上げする場合は簡単にいかず、まずは、交渉になりますが、賃借人がそれに応じないの理由で「出て行ってくれ。」と言えません。大家は正当な事由が無ければ立ち退きを要求できません。

賃借人は大家の値上げには応じることができないの理由で家賃の不払いを続けたのなら賃貸借契約の解除の原因に成り得ます。
仮に大家が受領を拒否した場合は、賃貸借人は法務局に値上げ要求前の家賃相当額を供託する必要があります。  

質問がありました。

「相続した土地で買値も判らないで売却予定だが、税金はどうなるの？」

まず、土地の譲渡所得の計算式は
　　　　売却金額　－　（取得費　＋　譲渡費用）　＝

短期譲渡所得　と　長期譲渡所得　に分かれます。

譲渡年の１月１日で所有期間が５年超は長期。５年以下は短期。

分離課税（土地、建物、株式以外の資産は総合課税）

短期譲渡所得×３９％（所得税３０％、住民税９％）

長期譲渡所得×２０％（所得税１５％、住民税5％）

相続の場合は取得費は引き継ぐが取得時期は引き継がない

買値が判らなければ、概算取得費として
売却額の５％相当額　となります。  

住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）について質問があったので書きます。

・税額控除です。生命保険料控除や社会保険料控除や医療費控除のような所得控除では無いので、計算された金額がそのまま控除されます。

・適用期間
平成１１年１月１日から平成１３年６月３０日までに居住開始は居住開始年以降１５年間
平成１３年７月１日からは居住開始年以降１０年間(平成１９年、２０年は特例措置有り、１年間の控除額を少なくし、期間を５年間延長し１５年の制度あり）

・最初の年は確定申告が必要
サラリーマンで年末調整対象者は２年目から年末調整で適用できます。

・住宅ローンの期間が１０年間以上
繰上げ返済をした場合、最初の返済日から繰上返済後の最後の返済日まで１０年以上あれば適用されます。

・住宅ローンの返済を遅延しても返済期間が１０年以上あれば適用されます。

・会社からの転勤命令で居住不可能でも、単身赴任（国内）で家族が住んでいたら継続して適用。家族も一緒に引越して（国内）その後自宅に居住するようになったら、残りの適用期間は適用されるが居住していない期間は適用されず。  

今朝の沖縄タイムスの経済欄のマネードクターで住宅ローンの借入額の目安は年収の４倍以内と有ります。

２月２１日の私のブログでも返済負担率は２０％から２５％が適当だと書かせていただきました。

書かれているのは私と同じ資格と役割をしている方ですが、たまたま私と同じ考えのようです。住宅ローンを考えている方、参考になりますでしょうか。

日曜日の沖縄タイムスの経済欄にマネードクターの記事が毎週掲載されていて、ファイナンシャルプランナーを中心として回答しています。ご覧ください。  

住宅を購入希望されている方のお話を聞いていて、気になりました。

この方は住宅ローンを設定する場合に、頭金を２割から３割必要で、残りはローンで充分だとの考えのようです。

頭金が２割とか３割とか言われるのは、融資限度額が物件価格の８割程度が一般的で、

それに、諸費用を加算して、この割合でイメージされると思いますし、このような方が普通かもしれません。

でも、継続して、長く払い続けて、完済できるかが、大きなポイントだと思います。

そのような観点からは、返済負担率２０％から２５％と言われています。

公庫の融資が返済額の５倍以上の月収が要件となっていて、　
住宅債券積み立て（今は制度として廃止なりましたが）を利用した場合は４倍以上の月収が要件

それから、見ても無理せず継続できるのは２０％から２５％の返済負担率と言えます。

ご参考までに。  

住宅資金の頭金を作る方法として、親が資金を持っていて子供の住宅資金として援助したいが、税金を心配している場合は、相続時精算課税制度の特例を利用するのも方法だとい思います。特例分も含めて３５００万円まで非課税で親から２０歳以上の子に贈与できます。相続時に精算しますが、本来相続税の心配が必要ない家庭では結果的に親が生存中に資金のシフトが可能です。  

いよいよ、ゼロ金利解除が近くなります。時々ブログに書かせていただいていますが、金利上昇時の資産（金融商品等)負債（住宅ローン）の点検は必要かと思います。  

ちょっと前に、金利上昇時の住宅ローンは固定金利が有利と書きました。補足させて下さい。現在、１％台の変動金利や短期固定金利を利用している人からは否定の言葉もありますが、住宅ローンは長期になります。２０年、３０年、３５年の間にどの程度金利が上昇するかで、判断されたほうが得策だと思います。　数日前のブログに景気と金利について書いています。これも参考にされて下さい。  

ちょっと前に金融商品選択のポイントを固定金利と変動金利で紹介しましたが、住宅ローンの設定はそれと全く逆になると思います。これから、金利が上昇するのなら、長期間の固定金利を選択した方が有利、金利が下がる時期には変動金利が有利。金融商品は資金の出しての立場、住宅ローンは資金の借り手の立場ですので、有利、不利は全く逆になります。  

まとまった住宅資金を子に贈与する場合には、贈与税がかなりかかります。相続時に資金を相続させる方法もありますが、いつになるか分からないし、親の死を待つ感じもあります。その場合に、子が２０歳以上であれば、相続時精算課税制度の特例を使えば、特例分も入れて３５００万円まで非課税で贈与できます。相続時に精算されますが、相続税のかからない家庭には向いています。（相続税のかかる家庭は全体の４～５％）詳しくは税務署で相談できると思います。ただし、絶対に忘れてはいけないのは、これを使った翌年の確定申告時に期限を守るということ、１日でも過ぎると税務署は受け付けません。柔軟にすると脱税に使われる可能性が出てくるのでこれに関しては税務署は厳格です。
この特例は平成１９年１２月３１日まで。  

住宅ローンの借換えの目安として
・金利差１％以上
・残りの返済期間１０年以上
・ローン元金残高５００万円以上と言われています。
民間の住宅ローンを利用する場合は、団体信用生命保険への加入が条件ですので、借換え時の健康状態によっては融資をうけられないこともあります。